第15回 コロナ禍での囲い込み？
最近仕事をしているなかで
これってもしや囲い込み？ということが
立て続けに起こっているので、投稿に至りました。
世の中は、コロナ禍。
人との接触等は極力減らしたい。
その人の心理をうまく利用しているのではないか
という会社が。
私は購入希望の顧客から内見希望を受け、
売主さんの担当仲介に内見依頼をしました。
すると、担当からは、売主さんからコロナ禍なので
可能な限り内見は控えてほしいと言われていると
内見を暗に断ってきました。
同じ会社の別の担当にも同じようなことを
言われました。
本当に売主さんからのお願いであれば良いのですが。
内見を断っているのに次の週には申込が入り、
契約予定。
担当からこのように説明を受けました。
おかしいですよね。
SUUMOなどのポータルサイトには写真等を掲載し、
顧客を募集。
一方レインズには図面登録せず、
他社には紹介しない。
完全に両手狙いのやり方です。
この業界は物元(売主さん担当仲介)が強いので、
何とも言えませんが、
誠実に対応していただきたい、ただそれだけです。
第14回 中古/ブランズ横浜
珍しく横浜のマンションを見てきました。
以前から気にはなっていました。
物件名:ブランズ横浜
地 図:https://goo.gl/maps/PzQXLMwF7prrxZF56
最大の魅力は、「横浜」駅徒歩6分の立地でしょう。
良く市場に出ているのは10分くらいの物件のため、
中古市場でもとても優位な物件です。
ただし駅の改札から実際に歩いてみましたが、
10分くらいはかかったと思います。
南東側は川が流れていて、開放感がありますが、
綺麗に整備されているわけではありません。
さらに南東側以外は中規模なビルに囲まれていて、
高層階以外は眺望は期待できなそうです。
個人的には南東側の角部屋もしくは南西側の低層階を
お勧めします。
南東側の角部屋は横浜駅方向に視界が抜ける点、
南西側の低層階は共用部の庭が目の前に広がる点、
が良いです。
他の方角は今後より高い建物が建つリスクが
高い気がします。
北東側:牛角がテナントの古ビル、
駐輪場•住友不動産のモデルルーム有
個人的には不動産は立地が全てだと思っているので、
この物件は方角にこだわらず気に入った方は
購入したほうが良いと思います。
しかし、仕事をしていると、一般の方は、
日当たりや抜け感等を気にする方が大半ですので、
お部屋の向きについて書きました。
参考にしてみてください。
第13回 新築/ピアース都立大学
最近、自由が丘周辺でモリモトの新築マンションが
よく販売されています。
会社として、注力エリアなのでしょうか。
さて、本物件は、
「都立大学」駅
「自由が丘」駅
「緑が丘」 駅
「大岡山」 駅
それぞれ徒歩10分程度の場所にあります。
住所は「緑が丘1丁目」ですので、
正直人気の高いアドレスではありません。
しかし、緑道沿いかつ緑道向き、駅からほぼ平坦、
ワイドスパンの間取りが多い、総戸数66戸等、
良い点も多いですね。
総合的に見てお薦めできますが、
ハザードマップを気にされる方は残念ながら
検討対象外になってしまいますね。
最大で約3mの浸水想定区域に指定されています。
公式HP
https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-toritsudaigaku/index.html
第12回 『千代田区番町』マンション巡り
『千代田区番町』
駅前が賑わう麻布十番や六本木とはまた違う、
高級住宅街ですね。
役人や士族の方々が多いイメージ。
そこでかなりの規模感の新築マンションが
できるとのことで、現地を見てきました。
（ついでに、他の中古も見てきて、
特に気に入ったものをアップします。)
●パークコート千代田四番町
https://goo.gl/maps/X5VdvdqHTySwqSQS6
周辺はマンションとビルが立ち並んでいますが、
やはり敷地が大きく、緑も多くできそうなので、
圧迫感は感じませんでした。
https://www.31sumai.com/mfr/X1706/?noMv
●BRANZ四番町
https://goo.gl/maps/N9MKnytKvTa5ATpp6
ここはとにかくアプローチが素晴らしいですね。
●番町パークハウス
https://goo.gl/maps/oWFkjiqFNcXD4VAR7
市ヶ谷駅に近いポジション。
角部屋のガラスが美しくみえました。
番町アドレスは売り物件が少ないことから
希少性が高いです。
そのため価格の下落リスクも低く、お薦めです。
第11回 仲介手数料(売買)について
仲介手数料は、
物件価格×3%+60,000円×消費税
が基本(上限)です。
※5,000万円の場合 1,716,000円
決して安い金額ではないので、
値切って来る方がいらっしゃいますが、
そこについてはどうかと思い、
日々営業活動をしています。
というのも、
その費用に見合うだけの働きをさせていただいている
という自負があるからです。
<主な仕事>
①権利関係・都市制限・遵法性等の調査
②価格の調査・算出・決定、その他条件調整
③販売活動、資金計画
④条件交渉
⑤契約書・重説作成、説明
⑥契約
⑧決済
ざっくりこんなイメージです。
まだまだ細かい部分はあると思いますが。
個人的に1番大変なのは、条件交渉です。
皆さんのイメージだと、
単に価格だけ交渉してるように思われるかも
しれません。
ただし、不動産取引はそんなに単純なものではなく、
利害が異なる売主買主間(相手の仲介会社も)で、
下記のような条件交渉が必要になってきます。
□引渡し日、引渡し猶予の有無
□手付金・違約金の額、解除期日
□ローン特約つけるか否か、期日等
□売主さんの契約不適合責任の有無
□売主さんの設備の修復義務の有無
□測量実施の有無、解除適用するか否か、期日
□私道の通行掘削承諾取得の有無、
解除適用するか否か、期日
□越境の取り扱い、解消するか否か
□残置物の処理の有無、解体実施の有無
とにかくここで揉めます。
仲介会社とも闘います。
全ては安全な取引(解除等のリスクを減らす)、
お客様の為です。
売主買主どちらか一方だけの主張をしていても、
話はなかなか纏まりません。
纏まらないと私たちの収入はゼロです。
仲介手数料は成功報酬ですので。
このようなことを考慮すると、
仲介手数料の額は妥当であると個人的には思います。
第10回 新築/ピアース自由が丘レジデンス
自由が丘駅徒歩8分、総戸数38戸のレジデンス。
HP
https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-jiyugaoka/index.html
地図
https://goo.gl/maps/Ph5ApiAZWGQmH6cn7
自由が丘駅にはお薦めできるマンションがありません。
というのもある程度の規模感があるものは、
徒歩10分以上の場所にあります。
目黒通り沿い(プラウド自由が丘、等)や
その付近(パークハイム自由が丘二丁目、等)まで
行かないとなかなかないエリアです。
そういう点からすると、需要は高いマンションかと
思います。
ただ、住所は「奥沢」になるので、
「自由が丘」アドレスがほしい方には
少し残念ですね。
第9回 中古マンションの選び方(管理という視点から)
最近仕事をしているうえで、
以前より強く感じていることを記していきます。
それは、
中古マンションは「管理」が重要である
ということです。
プロからすると当たり前のことですが、
最近では内見される方からも
管理に関する質問が多くなってきています。
実際に管理状態が悪いマンションについては、
売れ残っているケースが目立ちます。
それだけ一般の方からも重要視されてきた
ということかと思います。
<悪い例>
①共用部分が汚い、暗い、臭う
②大きな亀裂やタイルの剥がれが目立つ
③管理人が機能していない
こういったマンションは管理会社発行の
報告書を確認すると、基本的に修繕積立金が
不足しているケースが多いです。
もし、立地や間取り等の条件が希望通りで、
気に入ったマンションがあったとしても
管理状態が悪い物件はお薦めしません。
長期的に見ると、「管理」という項目は、
住み心地や資産価値に大きな差がでる部分
であることは間違いないのですから。
